今年以來(lái)在全國(guó)土地市場(chǎng)上少有露面的合生創(chuàng)展（00754.HK，下稱“合生”）近期在寧波慈溪“悄悄地”大舉圈地36幅，共計(jì)153.06萬(wàn)平方米，折合每平方米地價(jià)不足900元，這個(gè)“低價(jià)抄底”的個(gè)案幾乎被全國(guó)各地層出不窮的新“地王”所掩蓋。
據(jù)了解，這些地塊均在慈溪市杭州灣新區(qū)內(nèi)，臨近杭州灣大橋，將發(fā)展成一個(gè)包括商業(yè)、住宅及酒店等物業(yè)形態(tài)的城市綜合體。在此之前，合生已在天津開(kāi)發(fā)了一個(gè)類(lèi)似的大型項(xiàng)目，從目前的公開(kāi)資料看，慈溪項(xiàng)目將成為合生在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。
而隨著合生近幾年在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的市場(chǎng)份額呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，大型城市綜合體項(xiàng)目似乎正成為這家曾被萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石稱為“地產(chǎn)航母”的公司轉(zhuǎn)型的最新目標(biāo)。
唯一的競(jìng)價(jià)者
事實(shí)上，早在去年就有消息稱，合生將到寧波慈溪建一個(gè)長(zhǎng)三角最大的項(xiàng)目。
事情源于2008年6月，合生董事局副主席項(xiàng)斌親自帶隊(duì)到杭州灣新區(qū)進(jìn)行考察。據(jù)消息人士稱，當(dāng)?shù)赜纱认形瘯?shū)記負(fù)責(zé)接待，規(guī)格十分之高，雙方很快達(dá)成初步意向。
今年9月24日，合生發(fā)布公告稱，合生的項(xiàng)目子公司寧波合生錦城房地產(chǎn)有限公司，與慈溪市國(guó)土資源局簽訂了34份土地出讓合同；雙方將于今年12月31日前簽訂剩下2份土地出讓合同。
而上述地塊的出讓早在7月30日已進(jìn)行，當(dāng)時(shí)合生的全資子公司上海合生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“上海合生”），通過(guò)慈溪市公共資源交易中心公開(kāi)的招標(biāo)程序，出價(jià)13.6522億元，競(jìng)投得36幅土地的使用權(quán)。這也是慈溪市國(guó)土資源局為出讓這些土地而定出的底價(jià)，折合每平方米土地約891.95元。
這36幅土地位于寧波慈溪市杭州灣新區(qū)西北部，可用作住宅、商業(yè)和酒店的用途。其中，商業(yè)及酒店用地的使用權(quán)期限為40年，住宅用地的使用權(quán)期限為70年。
底價(jià)成交的原因在于，當(dāng)天的競(jìng)拍只有合生一家公司報(bào)名。“我們當(dāng)時(shí)有一些其他的附加條件，比如必須是國(guó)內(nèi)排名前十的地產(chǎn)企業(yè)，還有必須有曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)大型城市綜合體項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。”當(dāng)?shù)匾晃徽耸勘硎�，整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程并無(wú)“貓膩”，只是這些附加條件讓許多地產(chǎn)企業(yè)“望而卻步”。
消息人士透露：“慈溪當(dāng)?shù)卣墓賳T還去天津考察過(guò)合生開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)這種模式相當(dāng)滿意。”根據(jù)協(xié)議，合生須分五期支付土地出讓款，其中今年12月31日前支付3.72億元。上海合生已于7月28日為上述土地招標(biāo)支付1.37億元訂金，用作支付首期土地款。
慈溪板塊的價(jià)值
不過(guò)，這并非合生在寧波的第一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在此之前，合生就已經(jīng)在寧波鎮(zhèn)海的高教園區(qū)“小試牛刀”，2006年開(kāi)發(fā)了規(guī)劃面積約55萬(wàn)平方米的大型別墅區(qū)“寧波合生國(guó)際城”。“這個(gè)項(xiàng)目二期還在定價(jià)之中，一期賣(mài)到了1.3萬(wàn)元/平方米，就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)看，價(jià)格上算非常成功的一個(gè)項(xiàng)目。”消息人士表示，這個(gè)既有案例讓慈溪當(dāng)?shù)卣粤祟w“定心丸”。
不過(guò)，合生也并非是第一個(gè)看中寧波地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景的地產(chǎn)企業(yè)。包括金地集團(tuán)(600383,股吧)和保利地產(chǎn)(600048,股吧)在內(nèi)的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)在寧波大量拿地，由于這些開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，一度將寧波地價(jià)推高，一些本地開(kāi)發(fā)商在高地價(jià)的“壓迫”下被迫轉(zhuǎn)到郊縣甚至其他城市尋找機(jī)會(huì)。
為對(duì)接杭州灣大橋而設(shè)立的杭州灣新區(qū)目前是慈溪市相對(duì)較新的發(fā)展區(qū)，當(dāng)?shù)卣畬?duì)該區(qū)域預(yù)期很高，被視為寧波北部的經(jīng)濟(jì)中心。
“合生的這個(gè)項(xiàng)目，也正是慈溪所缺失的，這幾個(gè)板塊可以很好地提升杭州灣新區(qū)的形象，同時(shí)也是比較好的概念工程。”浙江省寧波房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)許錫生表示。這是連接寧波和上海的一個(gè)重要區(qū)塊，從未來(lái)看，肯定有升值潛力。
此外，由于近兩年寧波主城區(qū)的地塊比較稀缺，許多地產(chǎn)商都紛紛出城，到慈溪、余姚、奉化等地拿地，而慈溪的地理位置相對(duì)優(yōu)越，吸引了包括華潤(rùn)置地在內(nèi)的一批品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。今年7月，綠城集團(tuán)也在慈溪拿了一塊地。
與此同時(shí)，慈溪的房?jī)r(jià)也水漲船高，梵石花園的開(kāi)盤(pán)價(jià)已高達(dá)1.7萬(wàn)元/平方米，綠城在慈溪開(kāi)發(fā)的玫瑰園售價(jià)達(dá)2.1萬(wàn)元/平方米，價(jià)格絲毫不輸給寧波市區(qū)。“慈溪的人均消費(fèi)比較高，而且靠近上海，所以很多開(kāi)發(fā)商都來(lái)‘淘金’。”許錫生說(shuō)。